定义为 " 还算不错 ",一方面是因为该场土拍共吸引超 20 家房企参与,是今年以来参与房企最多的一场;另一方面则是因为出现了流拍地块,且是今年深圳土拍的首次流拍。
(资料图片)
据了解,今天进行的是 2023 年二批次 10 宗宅地的第二场拍卖,本次共出让 3 宗地块,包含宝安区新安街道 A001-0212 宗地(以下简称 " 宝安地块 ")、龙岗区宝龙街道 G02309-0008 宗地和 G02309-0009 宗地(以下简称 " 龙岗两宗地块 "),合计总建面约 20.64 万平方米,起拍总价约 46.32 亿元。
从结果来看,仅宝安地块成交,由中铁置业以 "34.06 亿元 +35520 平方米的现房销售面积 " 的代价竞得,溢价率为 15%,项目建成后的商品房限价约 8.86 万元 / 平方米。
据深圳公共资源交易公共服务平台显示,在开拍前一天,宝安地块的报价就已经达到 34.06 亿元的最高限制地价,并吸引来 21 家房企参与竞拍,下午的拍卖环节直接从 " 竞现房销售面积 " 开始。
有意思的是,海信地产代表为了节省时间,一次性报了最高限制地价,使得本次土拍在开场不到 10 分钟便进入到摇号环节。
另从现场释放的信息来看,参与摇号的房企共计 20 家,除号码牌为 28 号的万科外,其他房企均对宝安地块势在必行。
值得一提的是,本次土拍参与的 21 家房企中虽然还是以国央企为主,却出现了不少 " 外来房企 " 的身影,包括绿城中国、海信地产、太原萃丰置业、北京虹曦置业、华发股份、中铁置业、越秀地产、保利置业集团、中旅新川、中建二局、中铁建、中国金茂、中能建、建发房产等。
对此,一位熟悉深圳楼市的业内人士向钛媒体 APP 表示," 外来房企 " 下注深圳的很大原因在于看好深圳市场。在房地产新一轮周期里,深圳是比较安全的城市,很适合国央房企进入,加上当前大部分国央企的融资成本较低,其建设项目获得的利润也相对稳定。
深圳资深地产评论人朱罗纪对上述观点也持赞同态度,他分析到:" 基于房企的投资安全战略,在未来预期不明朗、市场信心比较低迷的环境下,房企在做土地投资的时候更加看重城市的安全性,会选择安全价值最好的城市。" 当前深圳就是 " 安全系数较高 " 的城市,其在人口数量、营商环境、企业创新能力、财政情况、基础配套等方面都具有足够的安全性,这为房企布局增加了确定性。
此外,一位任职于上述某 " 外来房企 " 的内部员工告诉钛媒体 APP,虽然该公司此前在深圳布局的项目不算成功,但绝不影响公司在深圳的下一步投资,该公司作为全国性房企不会丢失深圳这个重要市场。
而除了上述参与房企在数量、属地上的不同,本次深圳土拍挂出的宝安地块在规划设计、土拍规则上做了较大调整。
一方面,宝安地块曾在去年 7 月进行的第二批土拍上首次亮相,彼时由于土地规划中对于住宅、办公、商业等业态的占比分布较平均,导致该地块出现流拍。
时隔一年后,宝安地块再次摆上货架,此时的土地规划不仅取消了办公面积,住宅面积由原来的约 4.61 万平方米提高到约 7.11 万平方米,容积率也从 6.82 降低到 5.4,住宅占比大幅提升。
对此,朱罗纪表示,深圳的非住宅物业即商用物业是供应过剩的,而且去化情况不好,如果继续开发成公寓或者商业写字楼,对房企而言将是一笔亏本的买卖。
另一方面,宝安地块的竞拍规则也出现了调整,采用竞 " 现房销售面积 " 的方式进行拍卖,是深圳土拍历史中首个 " 竞现房 " 地块。
根据土地出让条件,宝安地块的现房销售面积为 35520 平方米,约占住宅总面积的 50%,即房企拿地后需要接受 50% 的房源在完全建设完成后才能进行销售,资金回笼将延期 2-3 年。
其实早在 2016 年,深圳就曾以招标的方式出让了位于龙华区的 A816-0060 宗地,被视为全国首个现房销售试点。根据当时的要求,房企需要在项目取得不动产权证书后,才能以现房的形式对外销售。最终,该地块被中国金茂中标,建设为 " 龙华金茂府 " 于 2019 年建成销售,并在 2020 年底实现交付。
而针对此次的 " 竞现房 " 规则,有业内人士表示未来现房销售将会逐步推进,但速度不会很快。目前除深圳外,还有北京、杭州、合肥、福州、济南、西安等城市已加入 " 现房销售 " 之列。
第三方面,本次土拍上出现了今年以来的首次流拍,位于龙岗区的两宗地块均因无人报名被迫下架。
出让信息显示,龙岗两宗地块位置相近,位于地铁 3 号线南约站和宝龙站之间,但距离地铁不算太近。地块附近有多个安居保障房小区,且片区内工业园区较多,居住氛围不浓,临近的学校有龙城高级中学教育集团宝龙外国语学校。
前述熟悉深圳楼市的业内人士指出,龙岗两宗地块所在的宝龙片区属于人才房较为集中区域,片区内房价低洼,对于新建商品房会造成一定的价格影响,而且地块周边的交通便利度和产业成熟度不足,还需要一定时间的建设与发展。(本文首发于钛媒体 APP,作者|陈伟纳)
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